대출 규제·종부세 중과·공시가격 급상승 등 심리적 부담 영향
(서울=파이낸셜리더스) 김지민 기자 = 지난 28일 서울지방법원 동부3계 경매 입찰장. 이날 경매에 부쳐진 서울 송파구 신천동 진주아파트 전용면적 81.88㎡는 감정가 13억3천만원에 진행된 1차 경매에서 유찰됐다.
진주아파트는 재건축 대상 아파트로 사업 추진이 빨라 재건축 초과이익환수도 피한 단지다. 그러나 최근 매매거래가 끊기며 국토교통부 실거래가시스템상 지난해 10월 동일 주택형 2건이 17억5천만원에 팔린 이후 거래 신고된 게 없다.
이날 경매에서 작년 10월 시세보다 4억원 이상 싼 금액에 입찰이 진행됐지만 응찰자는 한 명도 없었다. 이 아파트는 3월18일 최저가 10억6천400만원에 2회차 경매가 진행될 예정이다.
지난 16일 서울지방법원 중앙10계에서 입찰한 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.85㎡는 23억원에 1회차 경매가 진행됐으나 역시 응찰자가 한 명도 없었다.
지난해 9월 27억원에 신고된 것을 끝으로 거래 신고가 없을 정도로 극심한 거래절벽 현상을 보이는 가운데 경매 시장에서 시세보다 수억원이 싼 매물도 안팔리는 것이다. 오는 3월 6일 진행될 이 아파트 2회차 경매의 최저가는 18억4천만원으로 떨어질 예정이다.
정부의 9·13대책 이후 서울지역의 주택 거래량이 급감하고 가격이 하락하는 등 시장이 위축되면서 경매시장도 꽁꽁 얼어붙었다. 과거 같으면 기본 수십대 1의 경쟁률을 기록하며 팔려나갔을 강남권 인기 아파트 경매도 유찰이 속출하고 있다. 경매법정이 응찰자로 북새통을 이루던 지난해와 사뭇 다른 분위기다.
경매 유찰이 늘면서 법원마다 주택 경매물건도 점점 쌓여가고 있다. 29일 법원경매전문회사 지지옥션에 따르면 이달 28일 현재 서울지역의 주거시설 경매 진행건수는 총 363건으로 작년 1월(400건) 이후 1년 만에 최대치를 기록했다.
경매 진행건수는 처음 경매로 나오는 신건과 앞선 입찰에서 유찰돼 재경매에 부쳐지는 기존 물건을 합한 수치다. 지난해 9월 214건까지 줄었던 주거시설 경매 진행건수는 지난해 10월 354건, 11월 324건, 12월 309건을 기록한 뒤 올해 1월 현재 363건으로 늘었다.
통상 경매 유찰 후 재경매가 진행되기까지 한 달에서 두 달 가까이 걸리는 것을 감안할 때 최근 경매 물건 증가는 9·13대책 이후 유찰 사례가 부쩍 늘어난 영향이 크다는 게 경매업계의 분석이다.
실제 9·13대책 이전까지 40∼50%대를 기록하던 낙찰률(경매 진행건수 대비 낙찰건수)은 작년 11월 이후 30%대로 떨어졌다. 지난해 11월 39.81%로 2017년 이후 처음으로 30%대로 내려온 뒤 작년 12월 35.28%, 올해 1월에도 38.3%로 30%대를 벗어나지 못하고 있다.
응찰자수도 급감했다. 주거시설 경매 응찰자수는 지난해 8월 평균 5.49명에서 9월에는 8.16명으로 늘었다가 12월 4.24명으로 감소한 뒤 올해 들어서는 3.7명으로 떨어졌다. 응찰자수가 줄면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격)도 지난해 9월 103.44%를 찍은 뒤 떨어지기 시작해 11월 98.20%, 12월 94.84%에 이어 올해 1월 현재 93.1%로 내려왔다.
이처럼 서울 주거시설 경매에 찬바람이 부는 것은 9·13대책의 강력한 규제가 당장 경매 시장에까지 영향을 미치고 있어서다. 규제지역인 서울에서는 유주택자의 신규 대출이 사실상 원천 봉쇄되면서 경매를 통해서도 집을 사기가 부담스러워진 것이다.
특히 다주택자의 양도소득세와 종합부동산 중과, 공시가격 현실화 등 세부담이 커지며 경매를 통한 투자수요도 크게 줄었다. 전문가들은 이에 따라 당분간 경매 시장에서도 일반 거래시장 못지않은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 보고 있다.
지지옥션 장근석 팀장은 "통상 경매물건의 감정평가가 입찰 6개월 전에 이뤄져 최근 나오는 물건들은 최근 떨어진 시세와 비교해 별로 낮지 않고 공시가격 급등 등으로 집값이 추가로 더 떨어질 것이라는 불안감 때문에 유찰이 늘어나는 것 같다"며 "주택에 대한 공시가격 이슈는 4월 말 공동주택 발표 때까지 이어질 예정이어서 경매시장도 당분간 이런 분위기가 이어질 것"이라고 말했다.
